كم معدل الرسملة لعقارك الاستثماري؟
معدل الرسملة يقيس عائد العقار المدرّ للدخل بعد مصاريف التشغيل، وقبل التمويل:
معدل الرسملة = صافي الدخل التشغيلي ÷ سعر الشراء أو القيمة الحالية × 100
صافي الدخل التشغيلي = الدخل الإجمالي المحتمل − خسارة الشغور والتحصيل − مصاريف التشغيل.
الأداة لا تحدد القيمة السوقية للعقار، ولا تستخرج قيمة من معدل رسملة مستهدف. ولا نضع معيارًا لمعدل «جيد» أو «ضعيف».
يُخصم من الدخل (مصاريف التشغيل)
- الصيانة والإصلاحات
- إدارة العقار
- الخدمات والمرافق التي يدفعها المالك
- التأمين
- رسوم اتحاد الملاك
- تكاليف التأجير والتسويق المتكررة
- رسوم متكررة يتحملها المالك
- احتياطي الاستبدال (اختياري)
لا يدخل في صافي الدخل التشغيلي
- أقساط التمويل: أصل القرض والفوائد
- الإهلاك
- الزكاة أو ضريبة الدخل على المالك
- التحسينات الرأسمالية الكبرى
- تكاليف الشراء (ضريبة التصرفات، السعي)
- مصاريف المالك الشخصية
١ — الدخل الإجمالي المحتمل
مثل مواقف السيارات أو اللوحات الإعلانية أو رسوم الخدمات المحصلة. اتركه فارغًا إن لم يوجد.
٢ — الشغور وخسارة التحصيل
النسبة تُطبَّق على الدخل الإجمالي المحتمل. اتركه فارغًا إن افترضت إشغالًا كاملًا.
٣ — مصاريف التشغيل السنوية (ريال)
احتياطي الاستبدال خيار نمذجة: بعض المحللين يخصمونه وبعضهم لا. أدخله فقط إن كنت تريد احتسابه.
لا تُدخل هنا أقساط التمويل أو الإهلاك أو الزكاة أو التحسينات الكبرى أو تكاليف الشراء.
٤ — أساس الاحتساب
إن اخترت القيمة الحالية، فهي رقم تُدخله أنت — الأداة لا تحدد القيمة السوقية.
القيم السالبة غير مقبولة. أدخل الدخل والمصاريف والمبالغ كأرقام موجبة.
نسبة الشغور لا يمكن أن تتجاوز 100%.
مبلغ الشغور أكبر من الدخل الإجمالي المحتمل. راجع الأرقام.
أدخل سعر شراء أو قيمة أكبر من صفر. لا يمكن احتساب معدل الرسملة بدونه.
معدل الرسملة
—
| الإيجار السنوي عند الإشغال الكامل | |
| + دخل متكرر آخر | |
| = الدخل الإجمالي المحتمل | |
| − الشغور وخسارة التحصيل | |
| = الدخل الفعلي | |
| الصيانة والإصلاحات | |
| إدارة العقار | |
| خدمات ومرافق يدفعها المالك | |
| التأمين | |
| رسوم اتحاد الملاك | |
| تأجير وتسويق متكرر | |
| رسوم متكررة أخرى على المالك | |
| احتياطي الاستبدال (اختياري) | |
| − إجمالي مصاريف التشغيل | |
| = صافي الدخل التشغيلي | |
| ÷ سعر الشراء÷ القيمة الحالية للعقار |
صافي الدخل التشغيلي سالب: مصاريف التشغيل والشغور تتجاوز الدخل، لذلك معدل الرسملة سالب.
صافي الدخل التشغيلي صفر: الدخل الفعلي يساوي مصاريف التشغيل تمامًا.
هدفك (اختياري)
للمقارنة فقط. الأداة لا تستخرج قيمة للعقار من هذا الرقم.
الفرق عن هدفك: نقطة مئوية
(الموجب = أعلى من هدفك، السالب = أقل منه)
معدل الرسملة ليس العائد الإيجاري الإجمالي
العائد الإيجاري الإجمالي يقسم الإيجار المتعاقد عليه على السعر دون خصم الشغور أو المصاريف.
معدل الرسملة يقسم صافي الدخل التشغيلي على السعر أو القيمة.
عند استخدام نفس العقار ونفس أساس القيمة، يكون العائد الإيجاري الإجمالي عادةً أعلى من معدل الرسملة،
لأن معدل الرسملة يعتمد على صافي الدخل التشغيلي بعد الشغور والمصاريف التشغيلية.
ولأن التمويل مستبعد، فمعدل الرسملة لا يعكس العائد على المبلغ الذي دفعته نقدًا إن اشتريت بتمويل.
وللحساب السريع من الإيجار والسعر فقط، احسب العائد الإيجاري الإجمالي.
وللحساب السريع من الإيجار والسعر فقط، احسب العائد الإيجاري الإجمالي.
هذه أداة حسابية تعتمد على الأرقام التي تدخلها فقط. لا تحدد القيمة السوقية للعقار، ولا تمثل تقييمًا عقاريًا، ولا تحكم على جودة الاستثمار. القيمة السوقية المعتمدة تصدر عن مقيّم معتمد. وإن كنت تحتاج معرفة القيمة السوقية للعقار التجاري نفسه، فهذه خدمة مختلفة: تقييم العقارات التجارية.